L’IPOTECA
Al momento della concessione del mutuo la Banca richiede – a garanzia del regolare pagamento di tutte le rate e delle spese accessorie che dovesse affrontare in dipendenza del contratto – l’iscrizione di un’IPOTECA su uno o più beni immobili; normalmente sull’immobile che si sta acquistando, se il finanziamento è richiesto in tale occasione.
Diversamente, l’ipoteca sarà iscritta su un bene già di proprietà del mutuatario. In questo caso normalmente siamo in presenza di mutuo cosiddetto di liquidità.
L’ipoteca costituisce la più utilizzata garanzia reale. Nasce con la sua iscrizione, ha durata massima di 20 anni, salvo che venga rinnovata, e segue l’immobile, nel senso che anche nel caso di vendita del bene stesso a soggetti terzi, l’ipoteca continuerà a garantire il creditore iscritto, il quale potrà pertanto opporla a qualsiasi successivo acquirente.
La somma per la quale viene ISCRITTA è normalmente il 150% o il 200% dell’importo mutuato in quanto tiene conto degli interessi – anche quelli eventuali di mora – e di tutte le spese accessorie che la Banca dovesse affrontare.
Ad esempio se è richiesto un mutuo di 100.000 euro, l’ipoteca normalmente sarà iscritta per 150.000 o 200.000 euro. Ciò non significa che la Banca si potrà soddisfare su questa intera somma prelevandola dal ricavato della vendita forzata. Essa indica solo l’importo massimo garantito riservato alla Banca la quale in ogni caso potrà essere soddisfatta entro e non oltre le sue ragioni di credito.
Si parla d’ipoteca di primo grado, quando la stessa non è preceduta da altre iscrizioni pregiudizievoli, diversamente l’ipoteca prenderà grado successivo, ad esempio, secondo, terzo e così via, rispetto a quelle precedenti. Di norma le Banche concedono finanziamenti solo qualora possano essere garantite da un’ipoteca di primo grado di modo da non aver concorrenti in sede di esecuzione forzata.
Una volta scelto il mutuo e l’istituto mutante, il notaio incaricato della stipula redige la cosiddetta “relazione ventennale” in cui certifica la storia, appunto, ventennale dell’immobile, assumendosi la relativa responsabilità. Dopo aver effettuato tutti i necessari accertamenti presso i registri pubblici della cosiddetta Conservatoria e del Catasto, il notaio è in grado di ricostruire tutte le vicende che hanno interessato gli immobili, quali i vari passaggi di proprietà, le eventuali iscrizioni di ipoteche, o le eventuali trascrizioni pregiudizievoli, quali pignoramenti, domande giudiziali e così via.
La relazione è poi spedita a cura del notaio alla Banca. La Banca, sulla base delle risultanze di questa certificazione – unitamente a quelle della perizia di stima che chiederà di effettuare sull’immobile e della situazione economico-finanziaria del richiedente il mutuo – deciderà se concederlo o meno.
Nel caso il MUTUO sia RICHIESTO DA PIÙ PERSONE, queste rimangono obbligate in solido il che significa che la banca potrà chiedere il pagamento a ciascuno di essi per l’intero ammontare e non solo per la quota di loro spettanza. Colui che è chiamato a rispondere avrà poi un’azione di regresso nei confronti del comutuatario nei limiti della quota di sua spettanza.
Qualora il bene offerto in garanzia sia di proprietà di un soggetto diverso dal mutuatario si parla di “TERZO DATORE D’IPOTECA”. Ciò significa che gli obblighi nascenti dal mutuo sono assunti da una determinata persona ma che nell’ipotesi in cui non vengano da questa esattamente adempiuti, la Banca agirà forzosamente chiedendo la vendita dell’immobile di proprietà del terzo garante, datore d’ipoteca.
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